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목차
아파트를 보유한 상태에서 사업자 자금을 마련하는 방법
금융권에서 실제로 검토하는 기준 정리
아파트를 보유하고 있음에도
사업 운영 자금이 필요할 때 대출이 쉽지 않다고 느끼는 경우가 적지 않습니다.
하지만 실제 금융권에서는
“자산이 있느냐”보다 “어떤 기준으로 접근했느냐” 또한 중요하게 봅니다.
대출이 막혔다고 느끼는 사례의 상당수는
조건 부족이 아니라 가계자금 기준으로만 접근한 경우에 해당하는 경우도 상당히 많습니다.
이 글은
아파트를 보유한 개인사업자 및 법인 대표가
실무에서 어떤 방식으로 대출 구조를 설계하는지를
사실 중심으로 정리한 내용입니다.
1. 동일한 아파트라도 대출 결과가 달라지는 이유
아파트를 담보로 하는 대출은
자금의 사용 목적에 따라 완전히 다른 기준이 적용됩니다.
- 생활비·기타 개인 용도 → 가계대출
- 사업 운영·운전자금 → 사업자대출
이 구분에 따라
- 담보인정비율(LTV)
- 총부채원리금상환비율(DSR) 적용 여부
- 취급 가능한 금융기관 범위
가 달라지게 됩니다.
2. 사업자 담보대출의 일반적인 구조적 특징
금융권에서 사업자 담보대출을 검토할 때,
일반적으로 다음과 같은 특징이 있습니다.
- 가계대출 DSR 산정에서 제외 또는 완화 적용
- 주택 수(1주택·다주택)와 직접 연동되지 않는 구조
- 주택담보대출 대비 높은 담보 활용 비율 검토 가능
- 은행 외에도
수협, 농협, 새마을금고, 신협, 저축은행, 캐피탈 등
다수의 금융기관을 활용한 분산 구조 설계 가능
※ 적용 조건은 금융사, 지역, 담보 상태에 따라 상이함
3. 실제로 검토되는 구조 예시
현장에서 자주 검토되는 구조를 예로 들면 다음과 같습니다.
- 아파트 KB시세: 약 10억
- 기존 1금융권 주택담보대출: 3억
- 소유 형태: 개인 명의 (개인사업자)
이 경우,
- 기존 주담대 3억은 가계자금 대출
- 추가 자금은 사업자 담보대출로 분리 검토
하는 방식으로 접근합니다.
사업자 담보대출은
금융사에 따라 담보가치의 약 90% 수준까지
총 한도를 검토하는 구조도 실무에서 활용됩니다.
따라서,
- 총 담보 기준 9억
- 기존 3억 차감 후
- 추가 자금 여력 범위 내에서 사업자대출 설계 가능성 검토
라는 구조가 이론적으로는 성립합니다.
※ 실제 가능 금액은
선순위 대출, 임차보증금, 금융사 내부 기준에 따라 달라집니다.
4. 대출이 막히는 경우에 공통적으로 나타나는 원인
상담 과정에서 자주 확인되는 원인은 다음과 같습니다.
- 주담대 이후 구조를 계속 가계대출 기준으로 판단
- 사업자 자금임에도 DSR 기준으로만 검토
- 한 금융기관 결과만 보고 판단 종료
- 담보·차주·자금 용도 설명이 정리되지 않은 상태
이 경우 대부분
대출이 불가능한 상황이라기보다
구조 설명이 부족한 상태에 가깝습니다.
5. 핵심 정리
- 아파트 보유 여부만으로 대출 가능 여부는 결정되지 않음
- 중요한 요소는
① 담보 여력
② 기존 대출 구성
③ 사업자 대출로서의 구조 설계 가능성 - 동일한 자산이라도 접근 방식에 따라 결과는 달라질 수 있음
따라서
단순히 “된다 / 안 된다”를 확인하기보다,
현재 구조에서 검토 가능한 선택지가 있는지를 점검하는 것이
보다 현실적인 접근입니다.
참고 안내
본 글은
특정 금융상품을 안내하거나 조건을 보장하기 위한 목적이 아니라,
일반적인 금융 실무 구조를 설명하기 위한 정보성 정리입니다.
개별 사례에 따라
대출 가능 여부 및 조건은 달라질 수 있습니다.
문의 방법
- 아래 명함의 연락처로
[ 아파트 주소지 / 기존 대출 금액 / 개인사업자 보유 여부 ] 문자로 보내주시면 검토 후 연락드리겠습니다.
마무리
아파트를 보유하고 있음에도
자금이 막혀 있다고 느껴지는 경우,
대부분은 조건보다 구조의 문제인 경우가 많습니다.
한 번 정리해보는 것만으로
방향이 명확해지는 사례도 적지 않습니다.